登記の申請は
誰がするのですか？

１　なぜ登記をするのですか。

　売買などによって土地や建物の所有権を取得した場合は、その旨を登記をしなければ、法律上、売買の当事者以外の第三者に対して所有権を取得したことを主張することができません（民法第177条）。このため、所有権や抵当権など、不動産に関する法律上の権利を取得した場合は、登記の申請をして権利を守る必要があります。

　また、建物を新築した場合には、所有者は１ヶ月以内に建物の表示の登記を申請しなければならないなど、一定の種類の登記については、所有者等に登記の申請義務が課せられています。

２　登記の申請は誰がするのですか。

　所有権の移転など権利に関する登記の申請は、原則として登記権利者と登記義務者が共同してしなければなりません。「登記権利者」とは、登記をすることによって登記上直接利益を受ける者で、「登記義務者」とは、登記をすることによって不利益を受ける者です。
　土地の売買を例にすると、登記簿上、買主は売主から所有権の移転を受けて登記簿上の権利を取得するという利益を得ますので、「登記権利者」となります。一方、売主は買主に所有権を移転して登記簿上の権利を喪失するという不利益を受けるので「登記義務者」となります。

　なお、例外として、表示に関する登記、判決又は相続による登記などは、登記権利者のみで申請することができます。

３　なぜ、共同でしなければならないのですか。

　不動産の権利に関する登記をする場合、登記官は、登記できるか否かを申請書とその添付書面のみに基づいて判断しなければならず、裁判所のように権利の有無を実質的に調査することはできません。そのため、当事者である登記権利者と登記義務者が共同で登記の申請をすることによって、その登記の申請が真実であることを登記官が確認し、虚偽の登記がされるのを防止しています。

４　登記の申請は、代理人によってすることができますか。

　登記の申請は、必ず本人がしなければならない性質のものではないので、代理人による申請も認められています。

　代理人によって申請する場合は、登記権利者又は登記義務者からの委任状を申請書に添付しなければなりません。

５　登記の申請を代理して行う専門家はいるのですか？

　登記の申請を代理して行う専門家は、「司法書士(しほうしょし)」と「土地家屋調査士(とちかおくちょうさし)」です。

　司法書士は、所有権移転や抵当権設定などの不動産の権利に関する登記の代理申請を、また、土地家屋調査士は、建物の新築の登記や土地の分筆などの不動産の表示に関する登記の代理申請を専門に行っています。

　それぞれの登記の申請方法について不明な点がある場合には、これらの専門家に相談するのがよいでしょう。

　ここでは、各都道府県にある司法書士会及び土地家屋調査士会の連絡先を御案内いたします。

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