マイホーム購入手引き

基礎知識

　宅地や建物の売買をしようとするとき、宅建業者に媒介又は代理を頼むのが一般的です。
　宅建業者は、媒介又は代理の依頼を受けた場合、依頼者にその内容を書面（媒介・代理契約書）にして交付することが義務づけられています

２　媒介契約の種類

　媒介契約には、①専任媒介契約、②専属千人媒介契約、③一般媒介契約の３種類があります。

＊有効期限：
　一般媒介契約については、法律に基づくものではなく、標準媒介契約約款により定めているものです。

3　媒介と代理の違い

　「媒介」とは、宅建業者が間をとりもち、売主・買主間の不動産の売買の契約の成立に向けて尽力する行為を言い、売買契約を締結するのは、売主や買主自身です。
　「代理」とは、代理人に対して契約を締結する権限が与えられ、代理人は、依頼者に代わって契約を締結することができます。

　実際の不動産取引では、特段の事情（遠隔地の契約等）がない限り、業者の関与は「媒介」で行われています。

4　宅建業者に支払う媒介報酬

　宅建業者が依頼者から受けることのできる媒介報酬の額は、上限が決められています。
　宅建業者が課税業者の場合は、消費税が加わります。
　なお、媒介報酬の額は、消費税を含んだ総額で表示されます。

媒介報酬額の上限額（宅建業者が課税業者の場合）

★取引額が４００万円を超えるときは、次の簡易計算法で計算できます。

（消費税抜き売買代金×３％＋６万円）×１．０５

＊　媒介報酬は、成功報酬

　宅建業者は、その努力により売買等の契約を有効に成立させたときに、はじめて媒介報酬を請求することができます。通常は、契約を成立させたときに報酬の半額、決済時にその残額を請求しています。しかし、その契約がローン条項などで解除された場合等は、報酬が返還されます。

＊　代理のときの報酬額

　代理の場合も、成功報酬であることは媒介と同じです。しかし、依頼者の一方からのみ受け取り場合の報酬の額は、媒介とのきの２倍（課税業者の場合、（６％＋１２万円）×１．０５）が上限となります。
　また、宅建業者が売主と買主の依頼者双方から報酬を受け取る場合の報酬の合計額も、媒介のときの２倍（課税業者の場合は、（６％＋１２万円）×１．０５）が上限となります。

5　報酬の支払時期

　媒介契約の約定に基づき媒介報酬の請求を受けることになります。その支払時期は、売買契約締結時に約定報酬額の５０％相当額、決済・引渡時に残りの５０％相当額を支払うように（媒介契約において）定めるのが一般的です。

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