マイホーム購入手引き

基礎知識

　売買の目的物に「隠れたる瑕疵（かし）」がある場合には、買主は、売主に対して契約の解除や損害賠償の請求ができます。

瑕疵担保責任を追及するためには

　　1　売買目的物に「瑕疵」があること

「瑕疵（かし）」とは、その種類のものとして通常有すべき品質・性能に欠けるところがあるか、または当事者が表示した品質・性能が備わっていないことを言います。例えば、建物が雨漏りした場合は、通常有すべき品質・性能に欠けることになり、「瑕疵」があることになります。

　　2　その瑕疵が「隠れたる瑕疵」であること

　「隠れたる瑕疵」とは、買主が瑕疵を知らずに、または知り得なかった瑕疵を言います。　売主より告げられた瑕疵、買主が知っている瑕疵、買主が普通の注意をしていれば知り得た瑕疵は、「隠れたる瑕疵」にはあたりません。

　例えば、売主より雨漏りすることを告げられて購入した場合は、当該雨漏りは、事前に知らされていますので「隠れたる瑕疵」にはあたらず、「瑕疵」であっても、瑕疵担保責任は追求できまません。

　　3　瑕疵は契約締結時にあること

引渡後に発生した原因による後発的な瑕疵や、耐用年数切れについては、瑕疵担保責任は追及できないことになります

瑕疵担保責任の追及で何ができるか

　　1　契約の目的が達成できない場合

＊　各種の法律が規定する「瑕疵担保責任」

民　　　　法

• 契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が「隠れたる瑕疵」の事実を知ってから１年以内にする必要があります。

• 売主は、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、知っていて告げなかった事実については、責任を免れることはできません。

宅地建物取引業法

• 宅建業者が売主の場合、その目的物の瑕疵担保責任の期間について、引渡の日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をすることはできません。
  　例えば、瑕疵担保責任の期間を引渡日から1年とする特約をつけた場合は、この特約は無効となります。

住宅の品質確保と促進等に関する法律（品格法）

• 新築住宅の場合、売主は、引渡の日から10年間、住宅の「基本構造部分」について、瑕疵担保責任を負うことが義務付けられてます。
  　「基本構造部分」とは、「住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの」と規定されています。
  　「新築住宅」とは、完成後1年未満のもので、かつ、人が住んだことがないものをいいます。

消費者契約法

• 「消費者契約」とは、消費者と事業者との間で締結される契約をいいます。

• 消費者契約の目的物に隠れたる瑕疵があるときに、当該瑕疵により消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任を全部免除する条項は、無効となります。

＊　「瑕疵担保責任」と「アフターヒーサービス」の違い

責任の性質

責任の対象

瑕疵の種類

責任を負う期間

瑕疵担保責任

　法律により当然に負わされる法定責任

売買契約締結当時の目的物の瑕疵

「隠れたる瑕疵」に限られる

特約がない限り、原則として、買主が瑕疵を発見してから1年間

アフターサービス

アフターサービス責任を負う旨の約束をしたことにより、売主が負う約定責任

契約で定めた期間内に生じた瑕疵・欠陥

「隠れたる瑕疵」に限定されない

部位別に1年から10年の期間が定められている

神奈川県相模原市中央区相生１−１１−７
ＭＢＣビル１０１